不動產相關稅法,房地合一,土增稅

一般農舍有哪些種類？

老農配建

以2000年1月28日農業發展條例修正前為分水嶺，在此之前所持有的農地，適用舊法規，該土地不論面積大小，皆可興建農舍。由於老農不受面積與時間限制，不少人會購買老農的農地，以其名義為起造人申請建照，取得使用執照後再移轉給買家，就可省下等待期，也不須購買大面積的農地，也可降低成本，這樣的操作方式即俗稱的「老農配建」。

一般農舍

若為2000年1月28日以後才取得土地，則須有0.25公頃（756.25坪）以上，且在籍滿2年後才可興建農舍，同時須取得使用執照滿5年後始可買賣；由於購買農地金額需一次付清且申請興建農舍手續繁瑣，不論老農還是新農，農舍興建的建蔽率皆為10%，樓高10.5公尺，容積率最大約150坪，基地面積最大約100坪。

集村農舍 

同時由20名以上農民一同申請，以農民為當然起造人，依農建農地與農用農地按1：9的面積比例興建，依農建農地面積建蔽率60%、容積率240%（山坡地範圍建蔽率40%、容積率120%），戶數在20戶以上的別墅社區建案，其農用農地可否有效利用為其價值關鍵。

申請有無現有農舍證明所需文件

• 申請書。


• 申請人身分證正反面影本乙份。


• 申請人最近1個月內之稅捐稽徵處核發之全國財產總歸戶查詢清單（正本）及清單所列全部房屋之使用執照（影本，須加蓋申請人印章）。


• 申請人所有農業用地最近1個月內之地籍圖謄本（正本）及土地登記謄本（正本）與現況照片（彩色，須註明地段地號並涵蓋全部土地範圍）。


• 申請人所有土地之土地使用分區證明書（正本）（屬非都市土地者免附）。

依據農業用地興建農舍辦法，凡是供農作、森林、養殖及保育使用的土地，皆可廣義地被視為農業用地。尤其山坡地因為坡度的問題，容易因為開發不當引發土石流，危害眾人生活，因此在開發時必須更加小心水土保持。

想要在山坡地上興建農舍，必須依照「山坡地建築管理辦法」向當地政府申請雜項執照及建造執照。申請時，除了土地權利證明文件、工程圖樣等一般文件外，還需要提出「水土保持計畫核定證明文件（或免擬具水土保持計畫之證明文件）」。

什麼地目才能申請興建農舍？

• 非都市土地工業區或河川區。


• 非都市土地森林區養殖用地。


• 其他違反土地使用管制規定者。


• 前款以外其他使用分區之水利用地、生態保護用地、國土保安用地或林業用地。

興建農舍有什麼條件嗎？

• 年滿18歲或未滿18歲已結婚者。


• 申請人的戶籍和農地必須在同一縣市，且土地取得及戶籍登記要滿2年。但興建集村農舍的農地則不受2年限制。


• 欲興建農舍的農業用地面積不得小於0.25公頃（2.5分地）。但興建集村農舍及於離島地區興建農舍則不在此限。


• 申請人名下不能有其他農舍。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。


• 申請人為該農業用地之所有權人，且農業用地要確實提供為農業使用以及屬於未申請興建農舍者；該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展。

什麼是農業用地？

首先要注意農地取得年份，2000年1月28日農業發展條例修正後，規定農地面積須超過0.25公頃（約756坪），且地主須在農地縣市設籍及持有土地2年以上，才可以蓋農舍，而且農舍取得使用執照5年以上才可移轉所有權。但新法通過之前取得的農地，則不受上述的興建與移轉限制。

• 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。


• 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。


• 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。